Renegocjacje umów u mniejszych najemców

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii z dnia 10 kwietnia 2020 r. (opubl. Dz.U. poz. 658) w § 8 zakazuje prowadzenia działalności w zakresie organizowania imprez masowych, prowadzenia restauracji, klubów, barów, gabinetów kosmetycznych, fryzjerskich, siłowni, klubów fitness. Celem tej regulacji jest stworzenie ram prawnych do walki z szerzącym się wirusem COVID-19. Jest to regulacja szczególna i bez wątpienia chodzi o ograniczenie kontaktów międzyludzkich do niezbędnego minimum. Cel regulacji jest jasny i zrozumiały. Jednakże regulacja ta rodzi pewne implikacje cywilnoprawne na linii najemca lokalu i jego właściciel jako wynajmujący.

Problem opłacania czynszu w czasie trwania zakazu prowadzenia działalności

Jest oczywiste, że większość działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług jest prowadzona przez przedsiębiorców w wynajętych na ten cel lokalach. Art. 659 k.c. w § 1 stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast zgodnie z § 2 cytowanego artykułu czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zazwyczaj czynsz jest określony jako kwota pieniężna płatna w miesięcznych okresach. Wprowadzenie zakazu określonych działalności usługowych powoduje, że najemcy nie osiągają przychodów. Jednocześnie ich umowy najmu w dalszym ciągu pozostają w mocy co oznacza, że czynsz musi być opłacany. Wobec tego powstaje problem związany z koniecznością opłacania czynszu przy braku przychodu, a więc możliwości jego terminowego regulowania. Z pewnością część przedsiębiorców będzie miała jakieś oszczędności pozwalające przetrwać ten trudny czas, a część nie. Problem staje się niezwykle istotny i palący, gdy zważy się, że nie jest wiadome ile czasu będzie trwał zakaz prowadzenia określonej działalności, a w konsekwencji kiedy przedsiębiorca zacznie zarabiać, a tym samym odzyska możliwość płacenia czynszu. Oczywiście pewnego rodzaju działalności będą mogły być prowadzone w Internecie np. sprzedaż jakichś towarów albo prowadzenie treningów fitness. Możliwe jest też przygotowywanie posiłków na wynos. Jednakże będzie to działalność w bardzo ograniczonym zakresie. Z pewnością pewnego rodzaju działalności nie będą mogły być prowadzone za pośrednictwem Internetu np. fryzjerstwo lub zabiegi kosmetyczne. W tak zarysowanym stanie faktycznym powstaje pytanie czy istnieją instrumenty prawne pozwalające zaradzić tej trudnej sytuacji.

Zasada trwałości stosunku umownego a sytuacje niezależne od stron umowy

Na wstępie rozważań prawnych należy przypomnieć, że prawo cywilne w zakresie zobowiązań przewiduje ich trwałość i stabilność. Wyrazem tej zasady jest art. 345 k.c. Wskazany artykuł ustanawia podstawową zasadę trwałości stosunku umownego wyrażonego rzymską paremią  pacta sunt servanda. Zasada ta nakłada na dłużnika i wierzyciela konieczność współdziałania w wykonaniu zobowiązania w sposób zgodny z jego treścią, odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu, zasadom współżycia społecznego i istniejącym zwyczajom. Oczywiście komentowany artykuł reguluje sytuacje typowe, które są dla obu stron stosunku zobowiązaniowego możliwe do przewidzenia w momencie jego nawiązywania. Jednakże pewne sytuacje nie są do przewidzenia nawet przez najbardziej zapobiegliwych przedsiębiorców. Przykładowo mogą przecież wystąpić katastrofy ekologiczne, budowlane, komunikacyjne. Sytuacje te mogą powodować poważne trudności w realizacji wzajemnych zobowiązań stron.  Prawo cywilne w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków przewiduje możliwość ingerencji w istniejące już stosunki cywilnoprawne.

Klauzula rebus sic stantibus jako furtka

Taka furtką jest klauzula rebus sic stantibus. Regulacja ta jest zawarta w art. 357¹ k.c. Zgodnie z tym przepisem w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków sąd przy uwzględnieniu interesów stron może uregulować stosunki cywilnoprawne pomiędzy tymi stronami. Regulacja ta nie wyklucza zmiany tych stosunków w drodze negocjacji. Przesłankami zastosowania art. 357¹ k.c. są:

1) nadzwyczajna zmiana stosunków,

2) nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron,

3) związek przyczynowy pomiędzy zmianą stosunków, a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty,

4) nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania.

W razie spełnienia wszystkich przesłanek każda ze stron zobowiązania może wytoczyć powództwo (główne lub wzajemne) przeciwko drugiej stronie o zmianę zobowiązania lub jego rozwiązanie (w praktyce uczyni to strona, na korzyść której będzie działało orzeczenie). Należy pamiętać, że Sąd nie jest związany żądaniem pozwu co do sposobu ingerencji w stosunek zobowiązaniowy. Ostateczną decyzję o zmianie zobowiązania lub jego rozwiązaniu sąd podejmuje niezależnie od woli powoda, w granicach i według dyrektyw wyznaczonych przez art. 357¹ k.c.

Granice ingerencji sądu w stosunek najmu

Sąd ingerując w stosunki między stronami nie może kierować się korzyścią tylko jednej strony (żądającej ukształtowania zobowiązania), ale musi uwzględniać także warunki, potrzeby i dążenia drugiej strony, a zatem sąd powinien rozważyć interesy obu stron. Nakaz postępowania w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego oznacza położenie nacisku na potrzebę rozstrzygnięcia słusznego, zgodnego z poczuciem moralnym. Dobierając sposób interwencji w treść stosunku prawnego, sąd powinien dążyć do poprawienia pogorszonej wskutek zmiany stosunków sytuacji powoda w sposób jak najmniej dotkliwy dla pozwanego. Sformułowanie w komentowanym artykule „sąd może” oznacza możliwość  zmiany sposobu wykonania wzajemnych zobowiązań albo na zmianie wysokości świadczenia. Sąd nie może natomiast zmienić rodzaju świadczenia. Hipotezą art. 357¹ k.c. objęte są tylko zdarzenia nadzwyczajne o charakterze powszechnym, niezależne od woli stron, wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze. Jako zdarzenie nadzwyczajne będzie potraktowane zdarzenie nieprzewidywalne. Chodzi o to, że strona żądająca od sądu zastosowania art. 357¹ k.c. i zmiany stosunków cywilnoprawnych, że nie tylko rzeczywiście nie przewidziała znaczenia zmiany stosunków dla danego zobowiązania, ale też że nawet nie mogła go przewidzieć przy dołożeniu należytej staranności w rozumieniu art. 355 k.c. Innymi słowy rzecz ujmując chodzi o wykazanie, że dane zdarzenie wykraczało poza normalne ryzyko kontraktowe i było nieprzewidywalne w czasie, gdy strony zawierały umowę. W tej sytuacji jest oczywiste, że pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków i nadmierną trudnością świadczenia oraz wystąpieniem straty powinien wystąpić adekwatny związek przyczynowy.

Podsumowanie

W świetle powyższych uwag najemcy mogą renegocjować umowy najmu lokali, z których nie mogli korzystać z powodu ograniczeń ustawowych wprowadzonych z powodu wirusa COVID 19. Renegocjacje powinny być prowadzone w oparciu o komentowany powyżej art. 357¹ k.c. Wprawdzie artykuł ten wskazuje dyrektywy, jakie powinien stosować sąd w przypadku wystąpienia przypadku siły wyższej, ale nic nie stoi na przeszkodzie aby strony renegocjujące umowy stosowały je modyfikując stosunek prawny bez konieczności ingerencji sądu.

Stefan Jaworski – Adwokat, prowadzi Kancelarię Adwokacką w Warszawie, specjalizuje się w prawie sądowym z zakresu prawa cywilnego i karnego, autor licznych publikacji praktycznych, prowadzi szkolenia dla aplikantów adwokackich i radcowskich, a także dla samych adwokatów i radców prawnych.