Zmiany w Prawie budowlanym – dodatkowa procedura legalizacyjna

Istotną zmianą jest nowa dodatkowa procedura legalizacyjna odnosząca się do starych samowoli budowlanych, określana jako tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne. Uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie mogło zostać wszczęte w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, a organ nadzoru budowlanego nie wszczął postępowania wobec inwestora czy użytkownika realizowanego lub użytkowanego w warunkach samowoli obiektu.

Postępowania legalizacyjne

Dotychczasowe odrębne procedury dotyczące samowoli budowlanej, tj.:

• uregulowane w art. 48-49 PrBud (samowole dotyczące inwestycji bez wymaganego pozwolenia na budowę, przy czym dla ścisłości dodać należy, że w przepisach tych zawarte zostały także pewne ogólne, wspólne regulacje dotyczące samowoli) oraz
• uregulowane w art. 49b PrBud (przepis szczególny dotyczący samowoli w zakresie inwestycji bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu organu)

zostaną po wejściu w życie ZmPrBud2020 ujednolicone.

W największym skrócie i z pewnymi uproszczeniami, można stwierdzić, że nowa, ujednolicona  procedura będzie uregulowana mniej więcej według następującego schematu:

• postanowienie o wstrzymaniu budowy (które wydaje się także w razie zakończenia budowy), przy czym w postanowieniu tym musi zostać zawarta m.in. informacja o możliwości złożenia wniosku o legalizację, konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej oraz zasadach obliczania tej opłaty,
• ewentualny wniosek inwestora o legalizację (w ciągu 30 dni),
• postanowienie organu nadzoru budowlanego o obowiązku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni (w przypadku inwestycji wymagających pozwolenia na budowę dokumentami legalizacyjnymi będą zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z właściwymi regulacjami planistycznymi, oprócz tego dokumenty analogiczne, jak do wniosku o pozwolenia na budowę oraz dodatkowo dwa egzemplarze projektu technicznego – skoro inwestycja już trwa lub jest nawet zakończona to projekt techniczny – w przeciwieństwie do etapu ubiegania się o pozwolenia na budowę – jest już na tym etapie niezbędny),
• kompletowanie i weryfikowanie dokumentów legalizacyjnych, w tym wydanie ewentualnego postanowienia dotyczącego usunięcia nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
• postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej,
• uiszczenie opłaty legalizacyjnej,
• decyzja o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.

W razie braku skutecznego zrealizowania wymagań któregokolwiek z wyżej wymienionych etapów będzie mogło dojść do wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o rozbiórce obiektu, a więc decyzja o rozbiórce będzie mogła zostać wydana w przypadku:

• niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie,
• wycofania wniosku o legalizację,
• nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,
• kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Pomimo wspomnianego wyżej ujednolicenia procedur wprowadzona została jednak nowa dodatkowa procedura legalizacyjna odnosząca się do starych samowoli budowlanych, określana jako tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne.

WAŻNE! Uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie mogło zostać wszczęte w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Nie będzie możliwości wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli jeszcze przed upływem terminu 20 lat wydane zostało postanowienie o wstrzymaniu budowy, czyli – ujmując rzecz potocznie – założeniem jest, że samowola budowlana, o którą tu chodzi, będzie musiała funkcjonować bez niepokojenia inwestora przez nadzór budowlany co najmniej przez 20 lat.

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. W tej procedurze dokumentami legalizacyjnymi będą tylko:

• oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego,
• ekspertyza techniczna, sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Jak wynika z powyższego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym nie będzie weryfikowana zgodność z uregulowaniami planistycznymi. Może więc (i jest to świadome założenie ustawodawcy) dojść do zalegalizowania obiektów niezgodnych z uregulowaniami planistycznymi. Podkreślić też należy, że w postępowaniu tym nie będzie pobierana żadna opłata legalizacyjna.

Organ nadzoru budowlane wyda decyzję legalizacyjną, gdy spełnione będą dwa warunki:

• dokumenty legalizacyjne będą kompletne oraz
• z ekspertyzy technicznej wynikać będzie, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Decyzja o legalizacji wydana w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym stanowi już sama w sobie podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Przy okazji kwestii samowoli budowlanych warto na marginesie także wspomnieć, że w ZmPrBud2020 jednoznacznie wskazano, że nie można wprowadzać odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w ramach postępowań legalizacyjnych, co w świetle praktyki nie było dotychczas jasne i zapadały sprzeczne rozstrzygnięcia.

Krzysztof Szocik – Adwokat, partner w kancelarii Nowosielski i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni