Zmiany w prawie budowlanym – pozwolenie na budowę

W lutym 2020 r. znowelizowane zostało Prawo budowlane. Zmiany koncentrują się na procesie inwestycyjnym i wchodzą w życie 19 września br.  Jedna ze zmian – niezwykle oczekiwana, zwłaszcza przez uczestników procesu inwestycyjnego czyli inwestorów, inżynierów budownictwa, architektów, dotyczy form zgód administracyjnych poprzedzających inwestycję – pozwoleń na budowę oraz zgłoszeń.

W art. 29 i 30 PrBud, po wejściu w życie nowelizacji, znajdą się zamknięte katalogi inwestycji, pogrupowane według wymaganej formy uproszczonej zgody budowlanej lub jej braku. Reszta inwestycji, których nie wyszczególniono w tej części PrBud wymagać będzie pozwolenia na budowę. Tak skonstruowane wykazy pozwolą na szybkie przyporządkowanie planowanej inwestycji i uzyskanie informacji czy wymagać ona będzie pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia (i to jakiego rodzaju).

Ochrona decyzji o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie

Jeśli chodzi o ostatni ze wskazanych wyżej celów nowelizacji (zapewnienie stabilności podejmowanych rozstrzygnięć), to wskazać przede wszystkim należy na dwie następujące regulacje:

• po pierwsze, wprowadzone zostanie rozwiązanie, zgodnie z którym nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat,
• po drugie, podobną ochroną objęte zostaną też decyzje o pozwoleniu na użytkowanie, co do których nie będzie stwierdzało się nieważności, jeżeli upłynie 5 lat od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W sytuacji pozwoleń na budowę lub pozwoleń na użytkowanie obarczonych wadami nieważności, których nieważności nie będzie można stwierdzić z uwagi na upływ 5 lat – będzie istniała możliwość stwierdzenia wydania tych decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których nie stwierdzono nieważności (tj. upływu okresu 5 lat). Tego typu rozstrzygnięcie o stwierdzeniu wydania decyzji z naruszeniem prawa – w przeciwieństwie do stwierdzenia nieważności – nie będzie eliminowało decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie z obrotu prawnego (tj. decyzja będzie nadal w pełni ważna i wiążąca), a jedynie będzie mogło stanowić ewentualną podstawę do dalszych działań związanych z odszkodowaniem za wydanie takiej decyzji (o ile będą ku temu przesłanki).

Zmiana definicji „obszaru oddziaływania obiektu”

Ważną zmianą jest zmiana definicji „obszaru oddziaływania obiektu” (zawartej w art. 3 pkt 20 PrBud), czyli definicji, której doniosłość praktyczna wyraża się przede wszystkim w dwóch aspektach. Po pierwsze, że przekłada się na to, jakie podmioty zostaną uznane za stronę postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (a tym samym na określenie, kto będzie mógł, jako strona, aktywnie uczestniczyć w postępowania i np. składać odwołania od decyzji). Należy w tym kontekście przypomnieć, że zgodnie z art. 28 ust. 2 PrBud stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Po drugie, praktyczny aspekt definicji „obszaru oddziaływania obiektu” przejawia się również w zakresie ochrony interesów osób trzecich, jaką osoby te mogą uzyskać w ramach postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 PrBud obiekt budowlany (jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi) należy projektować i budować, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Tym samym w zależności od tego, czy obszar oddziaływania obiektu rozumiany jest szerzej czy węziej, to w konsekwencji także szerzej lub węziej chronione będą interesy osób trzecich, gdyż stosownie do treści przywołanego przepisu interesy osób trzecich bierze się pod uwagę tylko w obszarze oddziaływania obiektu, a nie poza tym obszarem.

Zgodnie ze zmienioną definicją przez „obszar oddziaływania obiektu” należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Dotychczasowy sposób definiowania „obszaru oddziaływania obiektu” (tj. zgodnie z dotychczasową treścią art. 3 pkt 20 PrBud) wskazuje na to, że przez obszar ten należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowie, tego terenu. Istota zmiany sprowadza się do tego, że obszar oddziaływania obiektu determinować będą przepisy odrębne, wprowadzające związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowanie terenu, a nie wprowadzające związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowie terenu. Niewątpliwie cel i sens zmiany definicji sprowadza się do zawężenia zakresu znaczeniowego obszaru oddziaływania obiektu.

Zmiany w zakresie rodzajów inwestycji poddanych mechanizmowi zgody organu

Dość dużo zmian nastąpi także w katalogu rodzajów inwestycji podlegających różnym formom zgody organu architektoniczno-budowlanego (tj. w katalogu inwestycji wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia), jak i związanych z tym kwestii merytoryczno-organizacyjnych, np. w zakresie listy dokumentów załączanych do zgłoszenia. Część ze zmian będzie miała charakter przede wszystkim porządkowy, doprecyzowujący, ale bardzo przydatny – rozsądne zmiany redakcyjne ułatwią nieco lekturę dość skompilowanych przepisów w tej materii. Jednak większość zmian będzie miała charakter merytoryczny lub ewentualnie przecinający wątpliwości występujące w praktyce poprzez jednoznaczne uregulowanie tego typu wątpliwych kwestii.

Ważne!

Warto w tym zakresie odnotować, że przykładowo budowa obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych, tarasów przydomowych o powierzchni zabudowy do 35 m² czy też bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie – nie będzie wymagać uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.

Ułatwienia w przenoszeniu pozwolenia na budowę

Ciekawym i zdroworozsądkowym rozwiązaniem jest wyeliminowanie w niektórych przypadkach konieczności uzyskania zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie na inny podmiot decyzji o pozwoleniu na budowę. Chodzi tu mianowicie o sytuacje, w których własność nieruchomości (lub uprawnienia dotyczące użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości) przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora. Jeśli na tego rodzaju zbywanej nieruchomości była prowadzona inwestycja przez dotychczasowego inwestora na podstawie pozwolenia na budowę, nowy inwestor, który nabył nieruchomość, będzie mógł bez zgody dotychczasowego inwestora wnioskować o przeniesienie na siebie pozwolenia na budowę (wydanego wcześniej na dotychczasowego inwestora). Biorąc pod uwagę niektóre przypadki, które występowały w praktyce (np. choćby trudności w kontakcie pomiędzy nowym i dotychczasowym inwestorem w celu pozyskania zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę), rozwiązanie to uznać należy za bardzo rozsądne ułatwienie w stosunku do stanu dotychczasowego. Nie ma żadnych racji, aby wymagać od nowego inwestora – nabywcy nieruchomości – zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę.

Bezpieczeństwo pożarowe przy zmianie sposobu użytkowania

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, będzie konieczne uzyskanie ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Ekspertyza rzeczoznawcy będzie stanowiła obowiązkowy załącznik (dodatkowy w stosunku do obecnego katalogu załączników) do wymaganego zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jak wskazano w uzasadnieniu dla tego rozwiązania jego wprowadzenie: „(…) ma na celu poprawę bezpieczeństwa pożarowego obiektów budowlanych, w których zostaje zmieniony dotychczasowy sposób użytkowania – chodzi tu w szczególności o miejsca, w których prowadzona jest działalność o charakterze rozrywkowym, polegająca na organizowaniu gier lub zabaw, w trakcie możliwość ewakuacji uczestników może być ograniczona” (druk sejmowy nr 121 z 23.12.2019 r., s. 120-121, s. 56-57 uzasadnienia).

Zmiana ma oczywiście szeroki charakter i odnosi się do wszelkich zmian sposobu użytkowania obiektu lub jego części, które wpływają na bezpieczeństwo pożarowe. Jednak przykład uzasadniający zmiany dotyczący miejsc rozrywki do organizowania gier i zabaw pozwala założyć, że inspiracją do tych rozwiązań był pożar w escape roomie w Koszalinie w styczniu 2019 r.

adw. Krzysztof Szocik – partner w kancelarii Nowosielski i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni